買到海砂屋存證信函怎麼寫?

去年同人寫下〈從海砂屋陰影學到的教訓〉,分享我們全家陷入海砂屋陰影的經驗,並提供同人從此事件得到的教訓與心得。原來這篇文章的寫作動機,只是想提醒想要購屋的朋友要小心資訊不對稱的現象,不要隨便聽信仲介的說辭而陷入對買方不公平的交易陷阱。但這一年來,看到很多朋友都是發現買到海砂屋之後,才看到同人的文章。從文章的留言與 email 的詢問中,關心最多的應該就是詢問存證信函該如何寫的問題,這似乎提醒我應該再寫一篇文章來分享存證信函該怎麼寫,來爭取買方的權益。

同人先提供當時我所寫的版本如下,但因為我們當初與仲介解約的協議是不能公布對方資訊,所以有關仲介、賣方與房屋的資訊都已從這個範例中去除。

本人委託 XX 房屋仲介 XXX 買 YYY 房子,97年10月19日透過地政士 XXY 簽不動產買賣契約,付簽約金92萬5千元及手續費1千元。10月24日氯離子檢測結果含量為每立方公尺0.412公斤及0.444公斤。當日通知仲介停止執行契約,本人認為仲介與地政士未盡專業告知調查後說明程序:

一、地政士未逐條說明,在跳躍式詢問後一齊簽名,有故意疏忽侵害本人權益之嫌。如第九條擔保責任事項、五氯離子含量第3及第7點CNS3090缺乏一致性而模糊焦點等。第7點未出現在送給本人審閱的契約書。簽約時仲介未提醒增加此點,有刻意隱瞞之嫌。

二、仲介在簽約時,未盡專業之告知,使本人誤判,以為87年以前氯離子含量低於每立方公尺0.6公斤就合乎標準。檢測後一再地強調檢測結果是安全的。經本人向台北市建管處諮詢得知按照國家標準,鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺0.3公斤就是海砂屋,並無新舊標準不同之問題。仲介及地政士等人在檢測前未盡專業之告知,有詐欺之嫌。

三、契約第十六條,其它約定事項未執行不動產說明書,買方未簽章。同時戶藉地址錯誤,顯示地政士有業務疏失將侵害本人權益。

四、買方提出房屋瑕疵,如陽台違章擴建、鋼筋外露、壁癌、樓上磁磚掉落安全疑慮等。仲介未協調解決,卻要買方無條件接受瑕疵否則就認定買方違約。

五、賣方對於檢測結果,採消極的不行為。即使事先對不動產標的物為海砂屋的事實不知情,但在得知檢測結果之後,仍維持原出價使仲介公司向買受人要約。似已構成幫助犯罪,亦難逃罪責。

基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及受詐欺之意思表示,本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於97年11月6日前解除契約,並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失,否則本人將採法律途逕解決。

以上存證信函的範例其實不夠精簡,同人當初是從網路上查詢到的資訊,加上詢問北市府建管處、秘書處法律及建築諮詢得到的專業建議,才寫成以上的存證信函。但其實存證信函的重點並不在合約怎麼簽,或簽約過程的小瑕疵。雖然沒弄清楚合約的利害關係就簽下合約,買方確有責任,但仲介用定型化契約來訂立對買方不利的條款,他們應該要擔負更大的責任。

同人當時找到一位民意代表出面與仲介協調。她打過海砂屋的勝訴官司,在協調會當時,他就很明白地向仲介公司的代表表示,在仲介的定型化契約上寫說依照兩套標準來認定海砂屋的說法,其實寫了也等於白寫。因為一旦到了法庭上,法官是不會認同這種對買方的不公平買賣契約。

所以存證信函的重點應該是針對海砂屋的客觀事實來表達買方的主張,而且針對的是仲介而非賣方。海砂屋客觀事實的認定標準,不是根據仲介的說法或在買方認知不清的情形下所簽訂的不公平合約,而是根據經濟部最後修正過的氯離子含量標準。也就是每立方公尺,氯離子含量不得超過 0.3 公斤,否則氯離子含量過高就是海砂屋。

因此根據檢測結果,氯離子含量超過每立方公尺 0.3 公斤的標準,就代表海砂屋是既成之事實,不論新舊房子,也不用管合約怎麼簽。其實依照常理來思考,氯離子的標準後來訂得較嚴格,就是考量安全理由,拿舊房子合乎舊標準就代表安全無虞,根本不合邏輯。

所以,如果依照現行標準,房子已經被客觀認定為海砂屋的事實,代表交易物出現重大瑕疵。按照民法,買方本來就可以不用履行原來的交易契約,並且得解除契約或減少價金,這是買方得以主張的權利。在法律上,賣方或仲介不應該利用買方對海砂屋認知不清,而誤導買方簽下錯誤的意思表示的合約。因此要求更正合約錯誤的意思表示,這是寫存證信函的第一個要表達的重點

存證信函的第二個重點是針對仲介公司而不是針對賣方,因為交易的行為是消費者的買方透過企業端的仲介公司,而且買方是透過仲介來與賣方簽訂買賣合約,而非直接與賣方簽訂;也就是說,當交易產生交易物瑕疵的糾紛時,消費協調的對象應該是仲介而不是賣方。同人所經歷過的經驗是,仲介常會利用他們的中間人角色,推拖海砂屋與他們無關,說那是買方與賣方的責任,使得買賣雙方的誤會與隔閡愈來愈深。因此,存證信函不需要針對賣方,乃是要求仲介盡到他們的責任與表現專業的負責態度,否則只有訴諸法律來維護買方的權益

因此,基於上面兩大重點,以下同人提供較為簡要版本的存證信函範例,希望能為想解決買到海砂屋問題的朋友,能夠有更多的幫助。

本人委託XX房屋仲介XXX買YYY房子,99年11月11日透過地政士XXY簽不動產買賣契約,付簽約金99萬9千元及手續費1千元。99月99日氯離子檢測結果含量為每立方公尺0.333公斤及0.333公斤。當日通知仲介停止執行契約,本人認為仲介未盡專業告知調查後說明程序:

仲介在簽約時,未盡專業之告知,使本人誤判,以為87年以前氯離子含量低於每立方公尺0.6公斤就合乎標準。經本人向台北市建管處諮詢得知按照國家標準,鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺0.3公斤就是海砂屋,並無新舊標準不同之問題。仲介在檢測前未盡專業之告知,有業務過失致買方損失甚至詐欺之嫌。

基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及詐欺之意思表示,本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於99年99月99日前解除契約,並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失,否則本人將採法律途徑解決。

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