jim yeh on 十二月 9th, 2008

本來以為購屋斡旋成交了,過年前應該就可以順利搬新家,但萬萬沒想到我們會陷入海砂屋的陰影。仲介提供不正確的資訊誤導我們對海砂屋的認知,使我們簽下了對買方不利的「不公平契約」而陷入海砂屋的交易陷阱。仲介與賣方強迫我們必須履行交易,否則就要依約没收我們付出的全部價金。還好在雙方在進一步協商後達成和解,賣方也願意解除契約退回全部價金,讓此事得以圓滿解決。

然而,經歷此次事件同人才深切地體會,在台灣中古屋仲介買賣市場,一般的購屋消費者其實很容易陷入海砂屋交易的陷阱。使他們在不知情的情形下買到海砂屋,卻在房子出現問題後蒙受健康威脅與財物損失,而其所承受的精神壓力更是難以估計的。

我們這次運氣好,能夠及時發現海砂屋的問題並加以解決,不過,處理過程卻是相當令人心煩,尤其必須承受相當大的心理壓力。因此,為了避免其他人受害,同人認為應該分享這段歷程,提供我們的經驗與心得以提醒正在買房子、或者是未來想要買房子的朋友請多加注意,不要因為一時不慎而陷入海砂屋的交易陷阱當中。

如果你準備購屋,而仲介告訴你海砂屋的標準分為新舊兩套標準。也就是現行建築物氯離子含量為每立方公尺 0.3 公斤以下的標準是適用於民國 87 年以後完工的建築物;而在此之前完工的建築物,只要其氯離子含量在每立方公尺 0.6 公斤以下就不是海砂屋。如果你相信這樣的說法,買了氯離子含量介於新舊標準之間的房子,那麼你就是買到了百分之百的海砂屋。

這次購屋,我們就是受到以上的說法而混淆對海砂屋的認知。因而在對買方不公平的買賣合約上簽章,同意以氯離子每立方公尺 0.6 公斤以下的標準來認定海砂屋。恰巧海砂屋檢測結果,也顯示建築物氯離子含量介於新舊標準之間。然而,當老婆看到檢測結果時,她的直覺卻提醒我們事情並不單純,才讓我們發現這間房子就是海砂屋。

她一看到檢測結果就全身不自主地發抖,心情也開始緊張起來。於是她進一步問了檢測單位並進一步閱讀了他們所提供的資料,更發現不能消除這間房子是海砂屋的疑慮。看到老婆的緊張,讓我也開始懷疑仲介的說法,進一步找資料才發現我們陷入了海砂屋的交易陷阱。

別讓房子謀殺你的健康的圖像同人看到《別讓房子謀殺你的健康》及〈我買到一間海砂屋〉,都提到買到氯離子含量檢測標準介於新舊標準被認定為海砂屋的案例。從別人的經驗更加顯示這間房子的確有海砂屋的疑慮,於是我們馬上要求仲介請代書立即停止辦理房屋交易的後續動作。

對於我們的要求,剛開始仲介表示房子並不是海砂屋,雖然氯離子含量高了些,但是絕對是安全的,可以安心交易。仲介同時提到合約已經簽了,如果我們不能履約,依約賣方得以没收我們簽約所付的房屋價金,這樣的說法使我們全家籠罩在海砂屋陰影當中。可是當我們向市政府建管處與秘書處詢問之後才發現,仲介提供有關海砂屋的資訊根本就是有問題的。

事實上,依據目前建築法規,建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋,並無新舊建築物標準不同的問題。顯然仲介不是刻意隱瞞,欺騙我們簽下潛藏海砂屋陷阱的合約,就是因為他們的疏忽而使我們權益受損。於是,我們寄出了存證信函,要求仲介公司修正合約上的錯誤及「受詐欺之意思表示」,否則將採法律途徑維護我們的權益。但沒有想到仲介公司的回函卻表示,問題並不關他們的事。

仲介提到合約附件《不動產說明書》中的〈房屋現況說明書〉中有現行海砂屋檢測標準的說明,買方已在《不動產說明書》中簽名,代表買方知悉現行海砂屋的檢測標準,並非他們刻意隱瞞。此外,房屋瑕疵擔保的責任是賣方負責而非仲介的責任,因此他們無須對海砂屋負擔任何責任。

在我們寄出存證信函後,仲介曾一度提出要我們負擔十萬元的賠償,就能讓買賣雙方和解並解除契約。這讓我們開始覺得應該要訴諸法律來維護權益,並要求仲介賠償我們的損失,不過在進一步了解之後,發現整件事情雖然是仲介理虧,但訴諸法律對我們而言,未必見得有利。

雖然仲介的卸責之辭是無效的,因為不管合約怎麼寫,並不會影響建築物為海砂屋的客觀事實,法官是不會依這種不公平交易的定型化契約,來認定買方必須履約。不過,根據過去法院的判例來看,建築物是海砂屋尚不足以解除契約

如果修復海砂屋的費用,低於房屋價金的三分之一的話,最後也只能得到減少房屋價金的判決而不是解除契約。而且就算能夠解除契約,也謹止於將買方付給仲介公司及賣方的錢拿回來,其它的財物或精神損失,法官於法無據是不可能會判給買方的。

因此,最後我們只好請市議員與消保官居中協調和解,並達成解除契約的協議。賣方同意退回買方所付的全部價金,好讓我們脫離海砂屋的陰影,也讓整件事可以圓滿落幕。

回顧這次的購屋歷程,海砂屋的陰影實在是不好受。我們重視女兒的成長環境才選擇了這間房子,但卻沒想到它是海砂屋,想到這將影響過敏體質女兒的健康,與全家人的安全,所承受的心理壓力實在是很大,也讓我們全家生活受到很大的影響。

好在多年好友,愛麗絲發揮她仙姑的實力,為我們帶來希望的曙光,讓我們面對問題不致慌亂以對。而我們也從網路及政府資源中,找到了許多相關的資料與獲得諮詢,使得我們處在資訊不對稱的交易環境下,有效地降低交易成本。

即使如此,海砂屋的陰影處理起來還是相當麻煩,不過它也讓同人學到一些教訓。房屋仲介與房屋買受人彼此之間存在利益不相容的問題,所以很容易出現資訊不對稱的現象。如果在不動產資訊並未充分揭露的情況下,購屋消費者應如何保障自身的權益呢?同人從此次的海砂屋陰影學到了下列教訓。

打破品牌迷思

或許很多人會以為,一些訴求消費者「購屋保障」的仲介公司,應該可以讓人不會買到海砂屋吧?不過,我們竟然沒看到有一家仲介公司或其從業人員,會認為氯離子含量介於新舊標準的建築物是海砂屋。

換句話說,這些所謂讓消費者安心的購屋保障,只會讓消費者在不知情的情形下安心,實際上並不能真正保障消費者的權益。這實在是讓購屋消費者感到無奈,在台灣的中古屋仲介買賣市場,仲介為了房屋成交,一不小心就會犧牲了消費者的權益。因此,對於消費者而言,恐怕只能切記「品牌只能提高公司的知名度,並不能確保服務的品質」吧。

認清利害關係

就像前面所提到的,房屋仲介與房屋買受人之間的利益是相互衝突的,因此購屋消費者實在不能輕信仲介所提供的資訊。但在購屋過程中,消費者必須注意的利害關係不只於此,其他如簽約時候的代書、海砂屋檢測時候的技師,其實都會因為他們是仲介公司找來的,而必須對他們說出來的話存疑。

在簽約的時候,代書以我們已經審閱契約內容為由,而沒有逐條說明讓買方清楚其權益及可能的損失,而只是跳躍式地詢問,最後再讓大家一齊簽名。後來我們發現簽約過程出現許多錯誤與瑕疵,甚至很誇張的是連合約上的地址都弄錯。而當我們發現問題後,代書也只會為了賺錢而要求我們履約,根本亳無專業可言。

而對於海砂屋的檢測結果,建築物混凝土所有取樣的氯離子含量都超過現行標準。當老婆詢問檢測單位的技師時,他的回答竟然是「不能就此認定為海砂屋」這種讓我們困擾的答案。當然,抽樣不代表建築物所有地方氯離子含量都這麼高,但對方這種模擬兩可的回答,讓我們不能確定這間房子是否有高度的海砂屋風險。後來在了解海砂屋檢測標準的真相後,更是讓我們高度地懷疑,他的回答是受到利害關係的影響,而犧牲其專業素養。

檢測完成才簽約

有關不動產買賣的責任擔保,賣方有義務要對建物做一份完整的產權報告,其中包括海砂屋與輻射屋的檢驗報告。買方應該等賣方提出這些責任擔保後再行簽約,否則一旦出了問題,可是拿自己付出去的錢過不去呀。

如果賣方不能提供海砂屋或輻射屋的檢測證明,或是要求買方要負擔檢測的費用,這些其實都是將房屋重大瑕疵的風險,轉嫁到消費者的行為,建議消費者應三思而後行。

賣方可能會告訴你,這間房子他住了那麼久,會出問題早就出問題了,不用檢測浪費錢。或是仲介會說附近有人做過檢測沒問題,所以這間房子應該沒問題不用檢測。我們這次就遇到了以上兩種說法,本來做檢測只是圖個安心,沒有想到檢測結果出來竟出乎我們的意外。別忘了,大部分的人購屋是為了自住,為了讓自己住得安心,務必請賣方先提供建築物的瑕庛擔保再簽約。

簽約時千萬小心

這次我們就是因為簽約的疏忽而吃了大虧。雖然同人和老婆事前都分別仔細閱讀條款,但因為相信仲介說的海砂屋有兩套標準,而沒有發現合約條款對我們不利。再加上仲介交給我們審閱的合約,與實際簽約的內容有落差,又因為代書並未逐條詳細說明來讓我們發現合約存在自相矛盾的地方;既然提到 87 年完工的房子適用舊標準,又提到買方知悉舊標準並不符合現行標準的規定。於是讓我們簽下會讓買方犧牲自己權益的不公平合約。

因此,回顧這樣的簽約過程同人認為,買方要避免簽下不公平的合約,在事前審閱應該完全了解合約內容。例如應該對仲介提到海砂屋檢測有新舊兩套標準來存疑,而且不要找其他仲介求證,而是向建築公會或是主管單位來求證,才不會受到積非成是的觀念所影響。

再來開始簽約時,應不厭其煩地比對之前審閱的合約內容是否與實際簽約的內容相同。如果發現有不一樣的地方,則必須弄清楚這些差異會對買方權益造成什麼影響。在沒有弄清楚之前,千萬不要簽字,以免權益受損。

最後一點,也是同人認為相當重要的一點,不要透過仲介公司的代書來簽約。這在《別讓房屋謀殺你的健康》中有特別強調這一點,但我們當初簽約時,買過房子的親友們都認為用仲介的代書無妨。然而在見識過簽約因為代書的關係而吃虧後,我認為這一點是必須堅持的。以免在吃虧上當之後,生氣也於事無補



     

134 Responses to “從海砂屋陰影學到的教訓”

  1. corina 說道:

    前天真的非常沮喪
    因為我的仲介公司—住商房屋
    強力推薦尙昕來做氯離子檢測

    我找了富川檢測
    他們的網站上也註明有TAF認証編號
    可是卻發生這種事:
    當天我跟三個住商的人員到達房屋現場時
    檢測人員已經在那裡等了
    檢測完居然拿出尚昕的委託檢測書要我簽
    我當然不簽
    很明顯地我落入了圈套

    我現在想找桂田再去做檢測
    可是仲介連銀行要估價都不讓進入
    我不知道該怎麼辦

  2. flora 說道:

    您好
    我已成功的解約了~
    我的方式如下:
    1報告一出來就通知仲介:氯離子含量超過 0.3 kg/m^3 的房子就是海 砂屋,沒有房子是新舊標準
    2擬好存證信函(同人版本)先email給仲介及代書
    3之後他們馬上回我屋主願意解約 但我付了代書費2000
    (( 備註: 要考慮清楚喔~ 若您的地點好價格低 有改建機會 建管處說有30%容積獎勵 )

  3. corina 說道:

    感謝flora的分享!

    請問您
    仲介是否有用"合約中註明房子有新舊0.3及0.6的不同"
    這點來壓你?

  4. corina 說道:

    看到傑說他買屋時
    桂田和尚昕的數值差了2.4倍
    我現在落入仲介的圈套
    因為他們找來尚昕做檢驗後
    現在拒絕我入屋內
    我真的心急如焚

    我的mail: chen_corina@hotmail.com
    希望傑能跟我連絡

  5. corina 說道:

    Hi, Jim

    我今天見了律師
    他要我找出相關條文給他
    不知道我應該到哪裡找?

    簽了約 也付了第一期款
    才發現房子有問題
    這一個星期以來
    煩惱得吃不下 睡不著
    真希望這場惡夢趕快結束

    你可以再提供我一些資訊嗎?

  6. lolo 說道:

    請問您後來有買到房子了嗎??

  7. jim yeh 說道:

    Hi Corina,

    不用管合約怎麼簽,雖然你因為認知錯誤而簽下了不公平合約,但仲介對此要負的責任更大,法官是不可能認同他們合約的版本的,更何況這種定型化契約,根本就是誤導買方,能夠沒有任何責任嗎?至於你的律師的意見,我猜他對海砂屋的專業可能不足;氯離子含量依據經濟部的國家標準,就是 0.3kg/m^3,不可能有新舊房屋之差。否則難道舊房子比新房子還安全嗎?

    不過,你也不用跟仲介或賣方扯安不安全,或合約怎麼簽的問題。海砂屋是可以客觀認定的事實,如果房子是海砂屋,那就是交易物有瑕疵,買方當然可以主張解約或降低價金。如果房子沒問題,何必他們怕你去看,顯然是作賊心虛,這些難道都不能當做他們惡意的呈堂證供嗎?就怕您被他們唬了而已。

  8. jim yeh 說道:

    @lolo,

    沒有耶。

  9. elsa 說道:

    急!99年1月23日透過信義購買1800萬的房子也是掉入契約陷阱同意氯離子平
    均值0.6的條款但是我已匯入履保1524萬現在被凍結而檢測值為1.003
    0.2 0.575 平均值為0.593 但是屋主堅持要我履約目前雙方互寄存証
    信函可否告知民意代表和律師是誰而信義擺出事不關己的態度
    暫停過戶手續屋子還是屋主的名子

  10. jim yeh 說道:

    Hi elsa,

    寄存證信函,找消保會協商。民意代表可以找你所屬的選區,律師則沒有找,建議找有律師背景的民意代表。氯離子含量那麼高,鬧上法院賣方討不到任何好處的,至於仲介,事不關己只是用來掩飾自己的心虛,只要買方不被他們騙過去,不可能讓他們置身事外的。

    祝好運。

  11. johnny 說道:

    Hi corina:
    敝人覺得妳怎麼會落到現在這個處於非常非常不利的狀態,妳知道嗎?
    我很詳細看了妳所陳述的內容,現在不管是屋主或妳提告,妳判輸的機率敝人覺得是九成九。法院只講求具體證據的,妳說妳原本是找富川檢驗,屋主屆時一定會主張請求庭上調閱通聯記錄及檢測報告為證。而富川委託尚昕檢測,只要實驗室有TAF認證的話,在法院是認可的。現在屋主和仲介現在不讓妳驗第二次,這是很正常的,他們應該在想妳是故意找蹅的,當然不想讓妳進去測啦,仲介公司精的很,妳還是趕緊找屋主、仲介公司到當地市公所的調解委員會,請他們先主持公道吧,提出妳自己的顧慮及妳所看到的事證,如果有問題再問我吧~~
    小書記官

  12. jim yeh 說道:

    Hi Corina,

    檢測的結果數據到底是多少,房屋現況說明書又是怎麼寫的呢?不過我記得檢測說明書好像會註明不能拿到法庭上當證明之用,你應該強調你所看到的事實所產生的疑慮,來為自己爭取權益才是。

  13. coco 說道:

    信義房屋的Q&A參考看看唄~~
    http://www.sinyi.com.tw/campai.....e02_6.html

  14. jim yeh 說道:

    再次提醒認清利害關係:

    房屋仲介與房屋買受人之間的利益是相互衝突的,因此購屋消費者實在不能輕信仲介所提供的資訊。但在購屋過程中,消費者必須注意的利害關係不只於此,其他如簽約時候的代書、海砂屋檢測時候的技師,其實都會因為他們是仲介公司找來的,而必須對他們說出來的話存疑。

    在簽約的時候,代書以我們已經審閱契約內容為由,而沒有逐條說明讓買方清楚其權益及可能的損失,而只是跳躍式地詢問,最後再讓大家一齊簽名。後來我們發現簽約過程出現許多錯誤與瑕疵,甚至很誇張的是連合約上的地址都弄錯。而當我們發現問題後,代書也只會為了賺錢而要求我們履約,根本亳無專業可言。

    而對於海砂屋的檢測結果,建築物混凝土所有取樣的氯離子含量都超過現行標準。當老婆詢問檢測單位的技師時,他的回答竟然是「不能就此認定為海砂屋」這種讓我們困擾的答案。當然,抽樣不代表建築物所有地方氯離子含量都這麼高,但對方這種模擬兩可的回答,讓我們不能確定這間房子是否有高度的海砂屋風險。後來在了解海砂屋檢測標準的真相後,更是讓我們高度地懷疑,他的回答是受到利害關係的影響,而犧牲其專業素養。

  15. johnny 說道:

    hi jim yeh:
    氯離子檢測報告是看當庭法官的心證,法官是可參考TAF認可實驗室之採樣報告,除非遇到
    一、檢測值超標,而屋主拒絕退屋協調時。
    二、兩造於標地施作兩次檢測,而檢驗結果不同時。
    三、檢測值正常,但卻發現標的存有物的暇疪並提出事證時。
    法官才會裁決委同台灣省土木技師公會至現場採樣來解決系爭。

  16. jim yeh 說道:

    謝謝 johnny 提供的專業意見。

  17. tone 說道:

    hi jim yeh:
    我兩個月前買了ㄧ間屋齡22年的屋子,屋主有給我檢測報告,氯離子值為0.3-0.6之間,當時他說民國87年以前蓋的就合標準,已經完成交易了我現在該如何解決?屋子外觀整理過根本看不出來,而且沒有透過仲介買賣,如果原屋主不理會該如何是好?救命!!
    我的信箱tsm@nocsh.edu.tpc.tw

  18. jim yeh 說道:

    hi tone,

    記得民法好像有提到交易瑕疵保障期間是半年,這點我也不是十分確定,我想你只能找賣方交涉,並尋求法律諮詢,請原諒我在這方面實在也不知該如何處理。

    希望您可以圓滿解決。

  19. jim yeh 說道:

    Hi may,

    管道間及廚房有鋼筋生鏽及外漏現象是房屋有瑕疵的具體事實,這也代表了 87 年以前的標準用在現在是有問題的。住的人安不安心,不是合不合乎標準,而是房屋的瑕疵所造成生命財產的損失。所以我建議,寄存證信函,指出房屋瑕疵的具體事實,然後尋找消費爭議的協商管道來為自己爭取權益。

  20. Jojo 說道:

    同人您好, 我們最近也在找房子, 看到您的資訊真是獲益良多, 這裏提供一些資訊, 希望供大家參考. 也十分謝謝您~
    然有一點疑問, 為何桂田實驗室沒有被列在"臺北市政府認可高氯離子混凝土建築物鑑定機關"? 因為最近正要找桂田協助呢~

    以下是台北市建管處的新資訊,看來最近一年來海砂屋問題蠻多的..

    台北市建管處–海砂屋專區
    http://www.dba.taipei.gov.tw/l.....;mp=118021

    98年12月23日
    高氯離子混凝土建築物(海砂屋)列管名冊
    http://www.dbaweb.tcg.gov.tw/p.....372971.mht

  21. 海砂屋的誤解 說道:

    你好:
    看過諸位的文章,內心很感慨~~
    其實這是政策的不周延與反覆的結果,怪要怪政策的不周延與反覆~~
    首先我要指出氯離子檢測平均值介於0.3~0.6新舊標準間的房子不是海砂屋,甚至連氯離子偏高都有待商榷~~目前國家沒有海砂屋的標準,這部分諸位是把國家標準值CNS3090新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制0.3kg/m3以下的標準誤用在所謂海砂屋的標準上,相關部分我不想筆戰,請諸位參考內政部營建署相關標準中(92年度最新修訂),有提及目前並無一定標準等文句與請諸位請教律師對相關條文之法律見解可以得知~~
    另外請參考:北院98訴字137號相關判決主文與理由內容
    除非屋主事先知情,故意欺瞞買方,否則依據司法自治,契約自由的原則,買方簽約後毀約,賣方是得以沒收簽約金的~~
    最後我想問的是:如果明天相關政策又把CNS3090新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制在0.2kg/m3以下(注意:這仍然非法定海砂屋標準),則氯離子介於0.2~0.3kg/m3間的房屋是否又成了諸位所謂海砂屋了呢?如此一來之前的房屋(低於0.3或0.6但高於0.2者)即使原始屋況極佳,是否都不能流通買賣了呢?所以我認為這是政策下造就成的紛爭呀~~
    總使法律基本原則也不溯及既往,如果諸位用功詳細研究相關標準,就會知曉目前所謂
    海砂屋是沒有明文法條訂立標準的~~
    當然買到介於0.3~0.6(87年前完工)數值間房屋的網友,你們的心情我可以明白也深表同情,但是我想將我所知提出,提供各位參考,以免被情緒誤導,反而造成更大的損失~~
    最後不論如何,祝福各位能圓滿解決紛爭~~

  22. jim yeh 說道:

    跟政策周延與反覆無關,當人們認知標準要更嚴格才能保證安全時,難道只是法律不能溯及既可以敷衍的嗎?更何況這都是仲介業者最常用不成立的理由,過去沒有氯離子含量過高安全疑慮的房子,不能代表未來不會因為環境改變而出現風險。我只想提供兩件事來駁斥樓上的觀念錯誤,我實在不想用建管處告訴我仲介都不學無術,只知其一而不知其二的說法,我提供的都是我親身經歷的事實。

    協調會現場,打過海砂屋官司的律師議員劈頭就對現場房仲業者說,你們定型化契約這樣寫只是安慰自己,沒有用的啦,法官根本不會接受。旁邊消保官也說,這是不公平合約,消費者可以主張簽約無效。

    再者海砂屋不是不能買賣,而是要讓買方知道房子有氯離子偏高的問題,海砂屋爭議賣方與仲介的錯誤,不是海砂屋,而是要隱藏或掩飾海砂屋的事實,及要讓買方承受海砂屋威脅的風險。

  23. jim yeh 說道:

    補充有關「海砂屋誤解」的以偏概全的錯誤糾正:

    其一、關於海砂屋沒有國家標準的說法:印象中有看過這段文字,但卻找不到它的法源根據。如果海砂屋確實沒有國家標準,那麼為何法院判決書會出現氯離子含量的國家標準的字眼呢?

    經查,我國經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下:一般鋼筋混凝土:0.6kg/以下;鋼筋混凝土(所處環境考慮耐久性):0.3kg/;87年6月25日修訂公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之中華民國國家標準(CNS,總號3090,類號A2042)為0.3kg/,有國家標準可稽。故如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭標準時,即為俗稱之「海砂屋」。(北院 99 訴字 1610 號)

    其二、北院98訴字137號相關判決主文與理由內容,原告與被告的爭論點並不在氯離子新舊標準的認定,而在於原告認為氯離子檢驗結果接近 0.6 kg/m^3 要求重測而被被告拒絕,因此而不履約而被沒收價金。但如果主張依國家標準 0.3 kg/m^3 的標準,加上民法買方的權利,原告無法履約的原因,或許結果就完全不一樣了(請參見其它民法判決書有關氯離子的內容)。這也告訴我們,打官司不是簡單的事情,但一旦遇上了,就事實論事才不會吃虧。

  24. [...] 最近在〈從海砂屋陰影學到的教訓〉這篇文章中,看到一篇由自稱「海砂屋的誤解」的朋友,提出他對海砂屋的看法。看了他的回應,讓同人覺得他的說法似是而非,讓我不得不指出他的斷章取義,以及以偏概全的謬誤。 [...]

  25. 海砂屋的誤解 說道:

    就樓上所謂:北院98訴字137號相關判決主文與理由內容,原告與被告的爭論點並不在氯離子新舊標準的認定,~~~(恕刪)但如果主張依國家標準 0.3 kg/m^3 的標準,加上民法買方的權利,原告無法履約的原因,或許結果就完全不一樣了~~~~(恕刪)
    在該判決主文理由中
    四、得心證之理由:
    (一)略
    (二)兩造既不爭執系爭房屋係在72年11月17日建築完成,~~~~~略刪,且檢測結果亦不符合系爭契約約定得解除契約之條件。==>可知法官的見解是認為既然合約已簽
    定,簽約時買賣雙方既然沒有就氯離子含量另作約定(即買方簽約時是同意以87年以前和以後標準做為氯離子含量標準),且賣方並非事先知曉系爭房屋氯離子含量而蓄意隱埋,且兩造既不爭執系爭房屋係在72年11月17日建築完成,故在民法上買方無法律上原因而逕自片面毀約,賣方沒收訂金自屬有理
    其實我Po文是僅就我所知與周圍相關法界人士看法(不下十幾位)提供給諸位參考,因為確實因為有買方對海砂屋的誤解,堅持訴訟,導致價金全部或絕大部分被沒收的許多實例,由這些例子看來,大多因為簽約時沒有提出堅持要適用0.3的約定標準,等到簽約後聽別人說,才緊張要解約~~因為簽約時如果堅持用0.3,賣方也同意,那不論房子建築完工日在87年之前或之後,當然要是用0.3的約定標準,當然賣方簽約時如知曉買方的堅持,則賣方也可以選擇賣或不賣~~這就是契約自由原則的體現
    而不是簽約時不提出,約簽了之後才反悔~如此視契約於無物,渺法律於無形,當然要受到民法的制裁!!
    以上絕無惡意,只希望諸位買屋之前做足功課,千萬別兒戲,當然事情發生後可以圓滿和解才是上上策,這是我Po的緣由~~

  26. 海砂屋的誤解 說道:

    另外補充:
    如果契約上沒約定以87年為所謂新舊標準的分界線,則以法院實務是判應適用0.3,但是如果契約上已載明所謂新舊標準,且在該契約條文下買賣雙方簽名後,法院實務上是判適用買賣雙方的約定標準的~~
    這就是我企盼大家在簽約時要小心謹慎的原因~~

  27. 海砂屋的誤解 說道:

    再次提出淺見:
    氯離子的問題近年來一直是買賣房屋紛爭其中之一.有可能諸位目前居住的房屋(尤其在民國80年之前完工的舊屋)氯離子檢測值就恰巧位在0.3~0.6的範圍之內,是否這樣的房子就相對不安全呢?我認為必須針對原始屋況探討,另外台灣也有所謂地震帶,試問位在地震帶週遭的房屋會比上述0.3~0.6的房子安全嗎?但綜觀國內買賣屋又有幾人深究該一問題?上次二高崩山,相關單位連順向坡周圍房屋公布的問題都不願說明~~
    我想買屋本來就應謹慎,買賣雙方立場本就利益衝突性偏高,法律就雙方本就應該都保護,這就是希望大家在簽約時要謹慎的原因呀~~

  28. jim yeh 說道:

    請「海砂屋的誤解」看清楚我在說什麼再提出反駁,不要沒看清楚自說自話讓人覺得跟台端討論是在浪費時間。

    買方根本沒提出新舊標準的爭議,只指出超過舊標準的上限可能性對他造成的憂慮,是以法官當然以他主張的認定來判決,這是很正常的事。

    但這不保證氯離子含量的認定有新舊兩套標準,對於交易而言,買方在意的是房屋價值如何,當氯離子含量已經超過現行標準,當然是沒有價值。買方不是要買過去存在過的房子,而是現在式的房子,至於房子過去有如何輝煌的歷史,干買方何事,那種心理上的滿足應該是賣方自己的問題吧!

    再強調,符合舊標準在現在居住安不安全不是交易的重點,而是價值合不合乎買方的利益。買方沒有必要買氯離子含量高的房子,除了安全及健康的疑慮之外,將來脫手困難,顯然要強迫買方接受這種合約已經漠視他的權益了。

  29. [...] 您三番兩次到本人的部落格,表達您對本人文章〈從海砂屋陰影學到的教訓〉的見解。這些見解和其它房屋仲介的說辭沒有差別,但這些都是本人曾經詢問過政府機構、律師、建築師之後,認為是錯誤的觀念。這讓人高度懷疑您是房屋仲介的從業人員,為了公司的利益而發表一些似是而非的觀點。果然,前一陣子有網友說他要與XX房屋仲介公司談和解,但XX公司要求他把在我部落格的文章留言撤下,才願意和他談和解。這位網友希望我能夠幫忙,並告訴我海砂屋的誤解應該就是XX公司的公關。 [...]

  30. 小育 說道:

    難怪
    害我近來都找不到同人的網站
    原來社會上就是有些不肖份子
    專門鑽法律漏洞
    欺騙善良老百姓
    沒關係
    夜路走多了總會遇到鬼的
    我們就等著看這些人的下場吧
    畢竟 世事難料ㄚ!!!

    ~同人的粉絲留~

  31. 小育 說道:

    對了
    目前本人亦尚在訴訟中
    此時房屋仲介便會拆下假面具
    讓我們看清他們的真面目
    與訴訟前簡直判若兩人
    而且更與賣方聯手合作無閒呢
    真是不經一事不長一智
    讓我佩服不已
    所以各位
    其實不要急著買房子
    不要讓有些人得了便宜還賣乖

  32. joyce 說道:

    版主:
    對於您在文中說技師告知氯離子含量過高不見得一定是海砂屋這句話,我認為技師是正確的。
    海砂屋的成因,並不是單單就氯離子含量過高,同時必須考慮混凝土設計強度、鋼筋耐鏽處理及混凝土環境是否維持在鹼性環境下…等等。
    這麼說好了!
    確定是海砂屋的氯離子含量一定過高;但氯離子含量高不見得一定是海砂屋!
    除了驗氯離子,還要加驗混凝土的抗壓強度、混凝土是否中性化(一般來說是要在鹼性環境)
    所以那位技師這樣回答您並不是沒有道理,
    您這樣批評…似乎有點不大恰當…
    至於您在文中所說依據目前建築法規,建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋
    可否請您告知是哪一條建築法規這樣寫?
    我記得好像還有其他條件喔….
    (ps.我不是仲介,只是想純粹與您交流…)

  33. jim yeh 說道:

    經查,我國經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下:一般鋼筋混凝土:0.6kg/以下;鋼筋混凝土(所處環境考慮耐久性):0.3kg/;87年6月25日修訂公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之中華民國國家標準(CNS,總號3090,類號A2042)為0.3kg/,有國家標準可稽。故如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭標準時,即為俗稱之「海砂屋」。(北院 99 訴字 1610 號)

    以上是法官判決書對海砂屋的說明,夠清楚了嗎?而且我文中也沒批評那位技師,而是懷疑他的說詞,才會去找正確答案。很多人在高氯離子鋼筋混凝土建築物和海砂屋之間模糊定義,事實上前者是後者的正式名稱,事實就是事實,再怎麼修辭也是不能改變的。

  34. joyce 說道:

    您好:
    您舉的判例十分清楚,但您寫的是:「依據目前建築法規,建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋」,而非您回我說這是法院判例!
    至於海砂屋已被台北市政府建管處正名為「高氯離子含量建築物」,多處公家機關亦使用此名稱。
    您應該去看看台北市政府建管處海砂屋專區中的法規及鑑定原則。
    而非您口口聲聲說的建築法規~~~
    至於法院判例…,法官要如此認定,沒有參考公家機關自己公告的法規…;這是政府機關喜歡自己打自己嘴巴,我無話可說。
    只是您的這篇文已儼然是遇到此事件的網友參考文(看看這麼多遇到同樣事件的網友向您請教便知)

    您"高度懷疑"技師的「回答是受到利害關係的影響,而犧牲其專業素養。」
    您應該看看建管處的鑑定辦法,就會知道為什麼技師會給您這種…不能單就氯離子含量來判斷是否就是海砂屋,這種令您困擾的回答。

    確實依據他的專業,是沒辦法只看氯離子含量就能斷定它是不是海砂屋!

    高氯離子含量建築物確實是海砂屋的正名,為什麼要正名?因為不見得用到海砂的屋子就是不好的!只要混凝土廠使用時清洗乾淨即可!

  35. joyce 說道:

    我要說的是
    您這篇文是指標文,應更加嚴謹找尋正確答案
    就您的本文:依據目前建築法規,建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋
    照您的回覆,這個是法官判例,而非您說的建築法規;是否您這句話應該修正?以免誤導其他有同樣困擾的網友?

    正式的海砂屋判定,要經過台北市(縣)政府公佈的認可鑑定機關才能判定。

    您其他的內容對有此困擾的網友十分有用
    只是以上幾點,就我的認知,無法認同;在此與您交流

  36. Mark 說道:

    Joyce:

    假設~我只是假設喔!你買到了「高氯離子含量建築物」,你會不會還在到底要叫他『海砂屋』還是「高氯離子含量建築物」而煩惱?

    以正常的購屋者(如我自己)的反應來講,應該不會煩惱這個吧,只會馬上想:

    1. 是不是海砂屋
    2. 有沒有危險
    3. 是不是被仲介騙
    4. 錢能不能要回來

    這~才是重點!

    所以會採取的動作可能是:
    1. 找仲介理論退屋
    2. 找白道警察報警,因為被詐騙
    3. 找白道律師打官司去了
    4. 找黑道出頭打人
    5. 真的不行就去自己砸了仲介公司,反正錢要不回來,也不想活了。那就命換一命。

    這~才是重點!

    所以 … 因為這麼大的一筆錢,仲介不用良心買賣,只想賺仲介費、技師不用良心告知,只想賺鑑定費?

    … 這,不管怎麼在名詞上打轉實在都說不過去啊!

    唉!

  37. jim yeh 說道:

    Hi Joyce,

    「建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋」這是海砂屋的標準命題,所以等同於事實陳述,因此法官判例只是按照這個事實而判決,建管處經我詢問過也是依據這個命題,至於「正式的海砂屋判定,要經過台北市(縣)政府公佈的認可鑑定機關才能判定。」這是鑑定者的資格認定,不得混淆,難道您認為經過台北市(縣)政府公佈的認可鑑定機關可以否認海砂屋的標準命題嗎?

    對於建築物的瑕庛而言,是不是用海砂蓋的不是重點,因為海砂而造成氯離子含量偏高傷害鋼筋混凝土的強度才是重點。同理,除了海砂的原因之外,任何因素造成氯離子含量偏高,那麼房子是不是有瑕疵?當然是,爭執是不是海砂蓋的沒有意義,氯離子含量高鏽蝕鋼筋才是問題所在,管它是不是海砂所造成的,已經存在建築物有瑕疵的客觀事實。

  38. joyce 說道:

    版大、Mark您好:
    我並非是對海砂屋這個名詞打轉,我想說的是:氯離子含量是海砂屋的入門檢測,不是單單看氯離子含量過高就能斷定是海砂屋。

    我要強調的是0.3是規範值,而且請注意的是:這是新拌混凝土的規範;而非硬固混凝土的規範
    (新拌是還沒有到工地灌漿,硬固就是現在蓋好的房子)

    我推崇版主教大家買到海砂屋的處理方法。
    但是就我的認知,海砂屋不是單單可以看氯離子含量就可以的

    我今天只是要說明這點。

    用意也是提醒大家想一想為何政府不敢公佈硬固混凝土氯離子含量的標準值;而一直使用新拌混凝土的標準值?

    因為影響甚廣!

    新拌混凝土的標準值,拿來當成成屋的標準值…,這個兩位都沒有覺得不對嗎?

    如果有厲害一點的律師、代書甚至仲介,懂得這個差異…
    那買房子的永遠是吃虧的一方!

    海砂屋鑑定原則因此才會規定,不只單驗氯離子,還要加做其他的試驗,並由領有合格技師牌及政府公認的鑑定機關才可以出具海砂屋的鑑定報告。

    今天如果單靠氯離子含量超過0.3,就可以判定這是海砂屋…
    那人人都是專業的技師了…

  39. 小育 說道:

    1.為確保人民生命財產安全,房屋氯離子含量既有國家標準可參考,又豈能以約定方式排除適用,難道買賣方之間可以隨意私下約定不適用消保法嗎?
    2.又既然檢測氯離子僅為海砂屋認定之參考,那這種檢測根本就不須存在,因為量了也沒用,根本不具參考價值,只是形式上的把戲而已,何不乾脆就直接量強度,一驗變知悉,所以講來講去,根本就是社會上有些人為己身之利益,游走於法律灰色地帶,惡意欺瞞善良老百姓,此不爭之事實已至為明顯.
    ~同仁的粉絲留~

  40. Mark 說道:

    Joyce:

    你最後一句話就是重點。發生這種事情,氯離子含量只是其中一種標準,因此『聽到氯離子含量 在 0.3~0.6 之間』,以我這種人的思考,我會直接想到(不是法律人跟仲介的思考喔):

    1. 有 X% 的可能,這個房子是海砂屋
    2. 有 Y% 的可能,這個房子不是海砂屋
    3. 這房子是海砂屋
    4. 這房子不是海砂屋

    當我花了幾百、幾千萬買了房子,對我而只要有 1,2,3 的可能,這都是不可接受。

    因此『氯離子含量超過0.3,就有機會這是海砂屋…』,以我工程師的性格就要主張權益了,而這也應該是一般正常買屋者會去主張的權益。

    所以你如果只是要提醒『氯離子含量超過0.3』不一定是海砂屋,而我卻覺的『氯離子含量超過0.3』有可能是海砂屋,這並無不同。

    如果你很清楚海砂屋,也覺這樣資訊不夠。那請幫忙把各階段,各物質含量及相對應是不是海砂屋的機率列出來,我會很感激的,又學到一課。對一般消費者而言就更清楚了,因為你提供了對一般消費者更強而有力的武器了來對付不肖仲介跟不良的技師。

    但是清楚歸清楚,只要有可能(超過 1% 的可能),在那麼一大筆錢壓力下,如果是我,應該都什麼方法都用上,只為了要回些錢。這才是人性&一個正常消費者的反應。

    所以這個討論串中,我一直覺得當有海砂屋的可能發生時,可以如何主張權益,該如何主張權益,有多少機率主張多少權益,這才是重點。

  41. jim yeh 說道:

    @Joyce

    我想我要感謝你,你的意見促使我再去深入了解海砂屋與氯離子之間的關係。不過你說:

    新拌混凝土的標準值,拿來當成成屋的標準值…,這個兩位都沒有覺得不對嗎?

    如果有厲害一點的律師、代書甚至仲介,懂得這個差異…
    那買房子的永遠是吃虧的一方!

    我想這點倒是不至於,因為網路上有文章提到民事已有判決前例:

    社會一般民眾泛稱之「海砂屋」,其意即在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值,是系爭房屋海砂屋檢測是否異常,當可參酌上開CNS 3090國家規定標準,被告辯稱尚須對系爭房屋鋼筋鏽蝕、剝落暨現場目測等方式逐項鑑定才可認定系爭房屋乃所謂之海砂屋云云,要無可採(台北地院96重訴47判決參照)。

    當然,在專業上你或許是對的,CNS3090 只適用在預伴混凝土。但我也注意到了民國 84 年修訂的 CNS12891 適用在硬固混凝土氯離子含量的標準和 CNS3090 是一樣的;一般 RC 耐久考量最大水溶性氯離子管制量為每立方公尺 0.3 公斤。看起來並不如你說的,沒有公布硬固混凝土的氯離子的最大管制量。

    混凝土在尚未凝固前測到的氯離子含量大約是混凝土中氯離子的總量,而凝固之後測到的水溶性氯離子含量絕對比凝固前的要少,因為部分氯離子和水泥反應成化合物,用水萃取不出來。

    當然,混凝土剛硬固後的氯離子含量約為氯離子總量的 10% – 70%,很可能原先測不到的氯離子是以不溶於水的化合物存在,隨著日後使用而逐漸溶於水而使氯離子含量升高。所以用 CNS3090 來判定建築物的氯離子含量確實有風險存在,那麼問題就會在多大的風險是普遍人們可以接受的範圍。

    因此如同小育和 Mark 所說的,有國家標準來認定,卻何來模糊空間呢?標準是幫助人們來做決策,但這樣決策仍然不能避免統計學上說的型一和型二錯誤,因而造成縱放或錯殺。因此政策並不是讓人的決策不會犯錯,而是一旦犯錯不致對社會造成太大的影響,至少要能讓一般人接受,選擇犯錯的最小風險。如果你覺得政策不夠周延,那應該是促使政府單位修法,而非做為不遵守制度的藉口。

    @小育

    很高興你當我的粉絲,但可不可以不要一直掛在嘴上,這讓我覺得很不好意思呢。 ;Q

    @Mark

    用統計假設檢定的語言,我會問檢測值超過 0.3 kg/m^3 的房子不是海砂屋的機率有多少,如果這個機率沒有超過 5%,我會棄缺這個假設,相信檢測值超過 0.3 kg/m^3 的房子就是海砂屋。當然我可能會犯錯,但這種的錯誤的風險相對低很多,結果我發現你的信心水準訂得比我還要嚴格一點。 :D

  42. joyce 說道:

    各位網友:
    我的本意是希望大家了解標準,才不會被仲介、代書甚至是律師唬的一愣一愣的

    CNS 12891這篇是混凝土配比設計,一般是用來試拌用的…所以它裡面的標準還是在講新拌的標準
    而且啊…它還繼續延用CNS 3090在83年初定的標準(什麼是耐久環境?什麼是一般性的混凝土?哪種混凝土拌出來不是要用得長久沒有問題的?)

    如果是我買到這種模糊地帶的房子,我的作法是先了解標準還有到底什麼是海砂屋

    這樣面對咄咄逼人的賣方及仲介,我才站得住腳
    如果能不上法院就可以處理這種事,何樂而不為呢?

    謝謝大家的討論^^學到了好多(尤其是法院判例這邊)
    感謝

  43. jim yeh 說道:

    Hi Joyce,

    你說的和我看到的有明顯差異,我不知道你說得對不對,但我只能指出我的資料來源,要不要相信專業技師的觀點,讀者可以自己分辨。

    鋼筋防蝕的觀念中,限制氯離子含量是有必要的。束制的對象是總氯離子或游離氯離子量應有明確的規範,作為品管工作的依據。混凝土工程管制氯離子的精神,在於管制氯離子的總量。事實上,對鋼筋有危害的部分是游離性的氯離子,而這一部分的含量低於總量值的比率,受水泥C3A的含量與混凝土品質影響。大部分規範管制的對象都是游離性氯離子。國內相關氯離子管制規範包含在CNS1240「混凝土粒料」、CNS3090「預拌混凝土」、CNS11238「混凝土配比設計」和混凝土施工規範中。其中CNS3090規定者為新拌混凝土,其它均為硬固混凝土。(〈高氯離子結構物?海砂屋?〉)

    關於氯離子管制規範的事實就是目前援用一般 RC 耐久考量的標準,不論是 CNS3090 和 CNS12891 都採用一致的最大管制量,賣方和仲介再咄咄逼人也一樣,有法依法,無法論理。不然你以為他們站得住腳會心甘情願接受買方回復原狀的主張嗎?如果我不去了解什麼是海砂屋,標準是什麼,怎麼可能不迷惑於仲介的恐嚇及欺瞞呢?

  44. joyce 說道:

    所以我說…要先了解整個事實啊…
    版大勿動怒..

  45. jim yeh 說道:

    我沒有動怒呀。 :D

  46. Mark 說道:

    同人:

    因為我比較怕死啊! :P

  47. 小育 說道:

    其實仲介應於房子發生問題時
    拿出誠意居間協調以求圓滿
    而非一昧僅考量己身之利益
    畢竟建立口碑與誠信才能長久
    所以本人的案件如果未能順利解決
    將公布房屋公司+經紀人姓名給大家參考參考囉
    ~同仁的粉條(或粉圓)留~

  48. jim yeh 說道:

    Hi 小育,

    呵~你真可愛。不過你的案子已經進入司法程序了嗎?還是在協調過程中?希望你能圓滿解決。加油。

  49. [...] 看到上面有關「公平交易」的觀念,讓同人想到過去曾陷入海砂屋的陰影的經驗。在與仲介業者的協調會上,曾經親耳聽到消保官和民意代表提到,這種對買方明顯不利的定型下契約是「不公平契約」,所以在法律上,法官不會認同那份契約而忽視賣方必須擔負的瑕疵擔保。直到今天看到公平交易在於交易雙方自由選擇的權利,而使交易能夠做到真正的童叟無欺;而不是受到任何強制迫使,或是受到他人的欺瞞與矇蔽而讓自己吃虧。同人才真正暸解到,交易的公平性在於尊重交易雙方自由選擇的權利。 [...]

  50. 小育 說道:

    奇怪~~
    自從說要公布房屋公司+經紀人姓名給大家參考後
    大家就躲起來了
    嗯!顯然…這個….

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