jim yeh on 十二月 9th, 2008

本來以為購屋斡旋成交了,過年前應該就可以順利搬新家,但萬萬沒想到我們會陷入海砂屋的陰影。仲介提供不正確的資訊誤導我們對海砂屋的認知,使我們簽下了對買方不利的「不公平契約」而陷入海砂屋的交易陷阱。仲介與賣方強迫我們必須履行交易,否則就要依約没收我們付出的全部價金。還好在雙方在進一步協商後達成和解,賣方也願意解除契約退回全部價金,讓此事得以圓滿解決。

然而,經歷此次事件同人才深切地體會,在台灣中古屋仲介買賣市場,一般的購屋消費者其實很容易陷入海砂屋交易的陷阱。使他們在不知情的情形下買到海砂屋,卻在房子出現問題後蒙受健康威脅與財物損失,而其所承受的精神壓力更是難以估計的。

我們這次運氣好,能夠及時發現海砂屋的問題並加以解決,不過,處理過程卻是相當令人心煩,尤其必須承受相當大的心理壓力。因此,為了避免其他人受害,同人認為應該分享這段歷程,提供我們的經驗與心得以提醒正在買房子、或者是未來想要買房子的朋友請多加注意,不要因為一時不慎而陷入海砂屋的交易陷阱當中。

如果你準備購屋,而仲介告訴你海砂屋的標準分為新舊兩套標準。也就是現行建築物氯離子含量為每立方公尺 0.3 公斤以下的標準是適用於民國 87 年以後完工的建築物;而在此之前完工的建築物,只要其氯離子含量在每立方公尺 0.6 公斤以下就不是海砂屋。如果你相信這樣的說法,買了氯離子含量介於新舊標準之間的房子,那麼你就是買到了百分之百的海砂屋。

這次購屋,我們就是受到以上的說法而混淆對海砂屋的認知。因而在對買方不公平的買賣合約上簽章,同意以氯離子每立方公尺 0.6 公斤以下的標準來認定海砂屋。恰巧海砂屋檢測結果,也顯示建築物氯離子含量介於新舊標準之間。然而,當老婆看到檢測結果時,她的直覺卻提醒我們事情並不單純,才讓我們發現這間房子就是海砂屋。

她一看到檢測結果就全身不自主地發抖,心情也開始緊張起來。於是她進一步問了檢測單位並進一步閱讀了他們所提供的資料,更發現不能消除這間房子是海砂屋的疑慮。看到老婆的緊張,讓我也開始懷疑仲介的說法,進一步找資料才發現我們陷入了海砂屋的交易陷阱。

別讓房子謀殺你的健康的圖像同人看到《別讓房子謀殺你的健康》及〈我買到一間海砂屋〉,都提到買到氯離子含量檢測標準介於新舊標準被認定為海砂屋的案例。從別人的經驗更加顯示這間房子的確有海砂屋的疑慮,於是我們馬上要求仲介請代書立即停止辦理房屋交易的後續動作。

對於我們的要求,剛開始仲介表示房子並不是海砂屋,雖然氯離子含量高了些,但是絕對是安全的,可以安心交易。仲介同時提到合約已經簽了,如果我們不能履約,依約賣方得以没收我們簽約所付的房屋價金,這樣的說法使我們全家籠罩在海砂屋陰影當中。可是當我們向市政府建管處與秘書處詢問之後才發現,仲介提供有關海砂屋的資訊根本就是有問題的。

事實上,依據目前建築法規,建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋,並無新舊建築物標準不同的問題。顯然仲介不是刻意隱瞞,欺騙我們簽下潛藏海砂屋陷阱的合約,就是因為他們的疏忽而使我們權益受損。於是,我們寄出了存證信函,要求仲介公司修正合約上的錯誤及「受詐欺之意思表示」,否則將採法律途徑維護我們的權益。但沒有想到仲介公司的回函卻表示,問題並不關他們的事。

仲介提到合約附件《不動產說明書》中的〈房屋現況說明書〉中有現行海砂屋檢測標準的說明,買方已在《不動產說明書》中簽名,代表買方知悉現行海砂屋的檢測標準,並非他們刻意隱瞞。此外,房屋瑕疵擔保的責任是賣方負責而非仲介的責任,因此他們無須對海砂屋負擔任何責任。

在我們寄出存證信函後,仲介曾一度提出要我們負擔十萬元的賠償,就能讓買賣雙方和解並解除契約。這讓我們開始覺得應該要訴諸法律來維護權益,並要求仲介賠償我們的損失,不過在進一步了解之後,發現整件事情雖然是仲介理虧,但訴諸法律對我們而言,未必見得有利。

雖然仲介的卸責之辭是無效的,因為不管合約怎麼寫,並不會影響建築物為海砂屋的客觀事實,法官是不會依這種不公平交易的定型化契約,來認定買方必須履約。不過,根據過去法院的判例來看,建築物是海砂屋尚不足以解除契約

如果修復海砂屋的費用,低於房屋價金的三分之一的話,最後也只能得到減少房屋價金的判決而不是解除契約。而且就算能夠解除契約,也謹止於將買方付給仲介公司及賣方的錢拿回來,其它的財物或精神損失,法官於法無據是不可能會判給買方的。

因此,最後我們只好請市議員與消保官居中協調和解,並達成解除契約的協議。賣方同意退回買方所付的全部價金,好讓我們脫離海砂屋的陰影,也讓整件事可以圓滿落幕。

回顧這次的購屋歷程,海砂屋的陰影實在是不好受。我們重視女兒的成長環境才選擇了這間房子,但卻沒想到它是海砂屋,想到這將影響過敏體質女兒的健康,與全家人的安全,所承受的心理壓力實在是很大,也讓我們全家生活受到很大的影響。

好在多年好友,愛麗絲發揮她仙姑的實力,為我們帶來希望的曙光,讓我們面對問題不致慌亂以對。而我們也從網路及政府資源中,找到了許多相關的資料與獲得諮詢,使得我們處在資訊不對稱的交易環境下,有效地降低交易成本。

即使如此,海砂屋的陰影處理起來還是相當麻煩,不過它也讓同人學到一些教訓。房屋仲介與房屋買受人彼此之間存在利益不相容的問題,所以很容易出現資訊不對稱的現象。如果在不動產資訊並未充分揭露的情況下,購屋消費者應如何保障自身的權益呢?同人從此次的海砂屋陰影學到了下列教訓。

打破品牌迷思

或許很多人會以為,一些訴求消費者「購屋保障」的仲介公司,應該可以讓人不會買到海砂屋吧?不過,我們竟然沒看到有一家仲介公司或其從業人員,會認為氯離子含量介於新舊標準的建築物是海砂屋。

換句話說,這些所謂讓消費者安心的購屋保障,只會讓消費者在不知情的情形下安心,實際上並不能真正保障消費者的權益。這實在是讓購屋消費者感到無奈,在台灣的中古屋仲介買賣市場,仲介為了房屋成交,一不小心就會犧牲了消費者的權益。因此,對於消費者而言,恐怕只能切記「品牌只能提高公司的知名度,並不能確保服務的品質」吧。

認清利害關係

就像前面所提到的,房屋仲介與房屋買受人之間的利益是相互衝突的,因此購屋消費者實在不能輕信仲介所提供的資訊。但在購屋過程中,消費者必須注意的利害關係不只於此,其他如簽約時候的代書、海砂屋檢測時候的技師,其實都會因為他們是仲介公司找來的,而必須對他們說出來的話存疑。

在簽約的時候,代書以我們已經審閱契約內容為由,而沒有逐條說明讓買方清楚其權益及可能的損失,而只是跳躍式地詢問,最後再讓大家一齊簽名。後來我們發現簽約過程出現許多錯誤與瑕疵,甚至很誇張的是連合約上的地址都弄錯。而當我們發現問題後,代書也只會為了賺錢而要求我們履約,根本亳無專業可言。

而對於海砂屋的檢測結果,建築物混凝土所有取樣的氯離子含量都超過現行標準。當老婆詢問檢測單位的技師時,他的回答竟然是「不能就此認定為海砂屋」這種讓我們困擾的答案。當然,抽樣不代表建築物所有地方氯離子含量都這麼高,但對方這種模擬兩可的回答,讓我們不能確定這間房子是否有高度的海砂屋風險。後來在了解海砂屋檢測標準的真相後,更是讓我們高度地懷疑,他的回答是受到利害關係的影響,而犧牲其專業素養。

檢測完成才簽約

有關不動產買賣的責任擔保,賣方有義務要對建物做一份完整的產權報告,其中包括海砂屋與輻射屋的檢驗報告。買方應該等賣方提出這些責任擔保後再行簽約,否則一旦出了問題,可是拿自己付出去的錢過不去呀。

如果賣方不能提供海砂屋或輻射屋的檢測證明,或是要求買方要負擔檢測的費用,這些其實都是將房屋重大瑕疵的風險,轉嫁到消費者的行為,建議消費者應三思而後行。

賣方可能會告訴你,這間房子他住了那麼久,會出問題早就出問題了,不用檢測浪費錢。或是仲介會說附近有人做過檢測沒問題,所以這間房子應該沒問題不用檢測。我們這次就遇到了以上兩種說法,本來做檢測只是圖個安心,沒有想到檢測結果出來竟出乎我們的意外。別忘了,大部分的人購屋是為了自住,為了讓自己住得安心,務必請賣方先提供建築物的瑕庛擔保再簽約。

簽約時千萬小心

這次我們就是因為簽約的疏忽而吃了大虧。雖然同人和老婆事前都分別仔細閱讀條款,但因為相信仲介說的海砂屋有兩套標準,而沒有發現合約條款對我們不利。再加上仲介交給我們審閱的合約,與實際簽約的內容有落差,又因為代書並未逐條詳細說明來讓我們發現合約存在自相矛盾的地方;既然提到 87 年完工的房子適用舊標準,又提到買方知悉舊標準並不符合現行標準的規定。於是讓我們簽下會讓買方犧牲自己權益的不公平合約。

因此,回顧這樣的簽約過程同人認為,買方要避免簽下不公平的合約,在事前審閱應該完全了解合約內容。例如應該對仲介提到海砂屋檢測有新舊兩套標準來存疑,而且不要找其他仲介求證,而是向建築公會或是主管單位來求證,才不會受到積非成是的觀念所影響。

再來開始簽約時,應不厭其煩地比對之前審閱的合約內容是否與實際簽約的內容相同。如果發現有不一樣的地方,則必須弄清楚這些差異會對買方權益造成什麼影響。在沒有弄清楚之前,千萬不要簽字,以免權益受損。

最後一點,也是同人認為相當重要的一點,不要透過仲介公司的代書來簽約。這在《別讓房屋謀殺你的健康》中有特別強調這一點,但我們當初簽約時,買過房子的親友們都認為用仲介的代書無妨。然而在見識過簽約因為代書的關係而吃虧後,我認為這一點是必須堅持的。以免在吃虧上當之後,生氣也於事無補



     

134 Responses to “從海砂屋陰影學到的教訓”

  1. jim yeh 說道:

    小育,

    其實他沒有躲,而是不識相地又發的幾封留言,又自以為是的發表幾則聲明,這些留言和聲明都在待審留言中,我根本懶得理他,還在思考什麼時候來公布我手中握有的資料。

  2. Chuck123xy 說道:

    『從海砂屋陰影學到的教訓』是一篇完全錯誤的觀點,因為:
    ================================================
    1.
    所謂民國87年以前是 0.6 及 87 後是 0.3 的標準是指「預拌混凝土」,非指已固態的成屋。換句話說,CNS3090 根本不適用於成屋,或 CNS3090 頂多只能拿當參考值,非標準值看待。
    消基會:
    http://www.consumers.org.tw/unit312.aspx?id=125

    工研院:
    http://www.materialsnet.com.tw.....砂屋.pdf

    2.
    目前有關海砂屋並無國家標準,有興趣者可自行到內證部網站查詢,你也可以閱讀台北市議員黃珊珊的部落格,即
    http://blog.udn.com/super33/4329783

    3.
    縱然測試值大於 0.6 也不一定是海砂屋。,即使,台北市及台北縣政府在氯離值檢測超過 0.6 時,也要另做強震測試才會判讀是否為海砂屋,即
    台北市政府,第二條第三項:
    http://www.laws.taipei.gov.tw/.....13-13-1006

    工研院:
    http://www.materialsnet.com.tw.....屋-2.pdf

    台北縣政府,第九條第一項:
    http://webcache.googleusercont.....#038;gl=tw

    綜上,PO 文者不但自己嚇自己,也傳達錯誤的訊息!
    ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
    2010-09-09

  3. jim yeh 說道:

    感謝樓上的指教,讓我有機會糾正一些以偏概全和斷章取義的觀點。

    一、有關氯離子含量沒有國家標準(不如您誤解為海砂屋沒有國家標準),係指國家標準只有針對預伴混凝土而非硬固混凝土,這方面我已和 Joyce 有做一些討論,既然目前政府單位沒有明確規範硬固混凝土標準,否則依 CNS3090 測試根本沒有用何必多此一舉。目前政府單位的官方說法是超過 CNS3090 代表提醒人們要小心有海砂屋的風險,但 CNS3090 已在 87 年修改過,所以現行對氯離子含量是否過高的認定,應以每立方公尺 0.3 公斤來認定。

    二、黃珊珊是幫我召開協調會的市議員,我大部分有關氯離子含量標準的知識也是由她教我的,仔細看她的文章可以知道,她並沒有自打嘴巴。她的文章只是要政府單位不要迴避自己的責任,公布明確的標準,而不要模擬兩可。但在政府沒有明確規範前,目前一般的慣例就是照 CNS3090,消費者目前只能按照這個標準來做決策,或許決策沒辦法做到百分之百不犯錯,但至少可以減少決策犯錯所造成的危害。

    三、關於「台北市及台北縣政府在氯離值檢測超過 0.6 時,也要另做強震測試才會判讀是否為海砂屋」這是完全錯誤的觀念。台端看得到辦法的第三項,為什麼看不到第四項呢?如果您有仔細讀懂就知道,做過強度測驗有兩個結果,一個是可以補強,另一個是不能補強。同樣是高氯離子建築物,還是有損害程度的差別,並非氯離子超過 0.6 不是海砂屋(高氯離子建築物)的繆見。

  4. [...] 同人一直沒有公開她就是幫我解決海砂屋陰影的市議員,就是不想對她帶來太多的麻煩。只是最近有網友引用黃珊珊質詢工務部門,提到氯離子含量並無國家標準的說法,我才公開她是幫我召開協調會的市議員,用來說明她的說法只是要求政府部門不要迴避責任,並不代表買方就必須接受氯離子含量在新舊標準之間的不公平合約。 [...]

  5. herenow 說道:

    非常感謝您部落格上的資料。
    我昨天才看到,現在急需您的幫忙,
    我應找那位消保表官幫忙,或程序如何?
    一、 我於九月四日看屋,說屋況油漆整修係出租三年了的屋況(事實是今年5月屋主買屋後才整修的屋況)
    二、 九月六日積極鼓吹出價斡旋,簽下買賣意願書,沒有鋼筋外露等。
    三、 九月七日與屋主見面談判,談妥價金後賣方經紀人突然說有鋼筋外露情形,我方經紀人隨即說明鋼筋外露的情形很正常,是老式建法彈性下垂,都會有的現象。由於夜晚疲累,又在一直匆忙的狀況中,並沒意會到其中有蹊蹺,只想到都已談妥同意了,人家都準備好要蓋章了,好像也只是順便裝潢整修的事,夜又已深了於是在倉卒中,簽下買賣契約。
    四、 然隨後公司又表示他們的好意,願意負責檢測含氯量,只要平均值超過0.6kg/m3(不含)以上,即可解除契約。在充分信任下,夜又已深了,於是在倉卒中,簽下買賣契約。
    五、 第二天始覺得疑惑,仍依約繳簽約款10%,然再看增補契約中提及有海砂屋名詞,頓知為仲介所欺。(先前對含氯所述,一如您所說,且輕描淡寫說是別的國宅的事,因此不以為意)
    基於上述情事,於九月十一日寄出存證信函,並於十三日向客服中心電話申訴,客服中心以本人堅意解約則須將簽約款賠償屋主,而店長經紀人則說等檢驗,依照結果履約。
    原約定9月15日應清楚結果,即須付第二次款, 而至今尚無消息,且其檢驗公司之理念,一如仲介公司之口徑。令我深感憂心。
    期待您,多謝。
    是否應在詳細些

  6. jim yeh 說道:

    Hi herenow,

    直接找消保官召開協調會,可以的話,找地方有力人士或民意代表幫你召開。存證信函寫清楚,房屋有鋼筋外露情事是事實,賣方和仲介要負瑕疵擔保及告知義務。目前交易物有瑕疵,買方當然不能履約,而且瑕疵都已顯現還要用在 87 年以前的國家標準來認定是不能接受的對買方不公平交易,應修正合約的錯誤之意思表示。(可參考同人版的存證信函範例)

    仲介在簽約時,未盡專業之告知,使本人誤判,以為87年以前氯離子含量低於每立方公尺0.6公斤就合乎標準。經本人深入了解後得知按照國家標準,鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺0.3公斤就是海砂屋,並無新舊標準不同之問題。仲介在檢測前未盡專業之告知,有業務過失致買方損失甚至詐欺之嫌。

    基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及詐欺之意思表示,本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於99年99月99日前解除契約,並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失,否則本人將採法律途徑解決。

    有問題再寫 email 跟我聯繫。

  7. 小育 說道:

    又是哪家仲介這麼壞心?
    我也是接近傍晚才簽約
    好像仲介有一定的SOP程序
    真是不得不慎阿!!

    對了 同仁
    我找到了一點小證據喔
    請恭喜我吧….呵呵

  8. herenow 說道:

    感謝您
    很幸運的 今天檢測出來含氯偏高
    目前得知 賣方願意解除契約 真是感謝

  9. jim yeh 說道:

    @herenow,那真是太好了。

    @小育,我該說,那在我的卦象中已經早就顯示了嗎?;^)不過,我是同人不是同仁,同人卦可是易經中的一卦哦。

  10. 小育 說道:

    真的有"同人卦"喔??
    拍謝!!
    那我也是跟同人一掛的
    哈哈

  11. P.E. 說道:

    專業人士的意見:
    1.氯離子含量標準除CNS 3090 A2042 (預拌混凝土管制規範,修訂日期87年6月25日) 規定外,另外CNS 12891 (混凝土配比設計管制規範,公佈日期84年1月4日)亦有規定,混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.3㎏/m。CNS 3090 A2042係針對新拌混凝土,CNS 12891應包括硬固混凝土,所以不能說硬固混凝土無標準。
    2.一般成屋之硬固混凝土內氯離子的來源,可能包括組成材料本身含有氯離子(如材料使用海砂、海水及含鹽分之水源或含氯離子之添加劑等);或受外在環境之影響,如空氣中之溼度,鋼筋保護層的厚度不足、混凝土表面裂隙等,均會使新拌混凝土的固態氯離子分解成游離氯離子,或由外界環境因擴散作用經混凝土表面裂隙、孔隙滲入含氯離子之物質。故成屋之硬固混凝土內氯離子含量可能高於新拌混凝土時之氯離子含量。這就是「水溶性氯離子高達0.3kg/m3以上,不一定是海砂屋」的說法。但水溶性氯離子高於0.3kg/m3就是是高氯離子構造物則是勿庸置疑的。
    3. 氯離子含量越高就越容易發生混凝土剝落、漏滲水,嚴重者鋼筋外露、生鏽等情況,但它是逐漸發生,非ㄧ夕之間造成,產生速度與環境與使用保養有關,故症狀未發生時,不能就認定有無問題或者問題多嚴重。根據研究水溶性氯離子在0.4kg/m3以上就可能產生病變,這就是為什麼CNS 3090要修改標準為0.3kg/m3 的原因吧。
    4. 需要再定一個強調硬固混凝土氯離子含量標準嗎? 如2.所述要定1年、10年、50年的標準? 我認為不需要,因為再怎麼訂還是不能高於CNS 3090 A2042、CNS 12891的標準。

  12. jim yeh 說道:

    感謝 P.E. 提供專業人士的意見,以上見解和同人在與 Joyce 討論時,我所找到的資料是大致吻合,只是對「海砂屋」的看法,一般人所認定的是房屋是否會因為游離的氯離子含量過高而損害結構,而不太在意是因為建材或是環境造成氯離子偏高的問題。

    依據黃珊珊幫唐太太打過海砂屋的官司,其檢測值只有一點為0.4kg/m^3多超過國家標準,就有鋼筋外露的現象,而在這篇文章回應過的網友也指出,氯離子含量達到 0.38kg/m^3 時就有鋼筋外露的現象。

    可是前一陣子打電話問建管處,他們竟然說法也跟仲介公司一樣,從原來的一律用 0.3kg/m^3 來認定海砂屋變成看房屋起造時間來認定,我提出 CNS 12891 的標準,有一位洪先生竟然說那不適用在硬固混凝土。還好有了您的專業意見,但也讓我們對政府部門的推拖心態及不求甚解的現象感到遺憾呀。

  13. joyce 說道:

    躲起來什麼?
    我說過我不是房屋公司+也不是經紀人

    我是實驗室的,只是就實驗室的觀感來看這篇文章

  14. jim yeh 說道:

    Joyce,顯然您誤解了,小育說躲起來的人不是您,而是指海砂屋的誤解。您無須緊張呀。

  15. christine 說道:

    感謝你們的討論,讓我更了解海砂屋的定義,我們最近看到大安區的一房,所有條件都很滿意,已付兩百萬斡旋,談了一個星期,昨天屋主開出一條件,房屋檢測氯離子含量每立方公尺0.59,若我們同意買,他就要簽約,我們才意識到這個問題,不過請教土木技師、及蒐集網路各項資料,我們覺得問題不大,所以雙方決定明天簽約,只是納悶這麼重要問題,怎麼是屋主主動提醒而非仲介!真不想把錢給仲介賺!

  16. st 說道:

    照板主這麼說感覺上好像仲介誤導買方,可是事前仲介已告知87年前後的標準,又87年以前政府的標準是0.6如果因為87年後政府改訂為0.3,這樣說來是政府騙了我們嗎?又如果你現在買到的標準是0.3,而下個月政府公告為0.2那你要去告誰?我覺得不要把仲介說成這樣,一毛沒賺還被人嫌(若之前並未告知有0.3與0.6的標準,那當然有不當得利之嫌),其實仲介大多數是弱勢的,我實在看不出來仲介有何錯需要和解,我想應該是息事寧人不想觸霉頭吧!

  17. jim yeh 說道:

    是嗎?看上面的文字,感覺留言者不是沒有看清楚文章的表達重點,就是強辭奪理,這些都是因為不明真相而行暴力的反抗。看在人們的眼裡,實在沒必要對這種留言反駁什麼。而且在這年頭說自己弱勢就代表自己沒有錯的邏輯,就好像廢死聯盟說殺人凶手是弱勢的人一樣令人覺得不可思議。強辭奪理至此,我們還有什麼好說的呢?

  18. st 說道:

    87年以前買到房子的民眾很慘,公寓很多都是0.6以下0.3以上,其實我也只是有感而發,87年以前0.6以下是正常,而之後訂定了更嚴格的標準,如果之前0.6以下是可以的那應該有一定審核標準是可以的,之後只是標準更高而已,就如同丈母娘選女婿的標準從大學學歷改為博士,博士的人品就一定好嗎?以上無聊的我寫了一堆無聊的話,若有冒犯還請見諒!

  19. jim yeh 說道:

    不管 87 年買到房子的民眾會多慘,他們買房子的選擇都是在當年時空環境下的資訊所做的選擇。當時空環境改變,沒有理由要讓現在購屋者以不合時空環境的資訊來進行交易,這會損害他們的權益,等於是不公平的交易。人的選擇必然需要承擔風險,只要是基於正當及公正公開的資訊做選擇,這都是正常的,但因為時空環境的改變,而要房屋新購者承擔過去的歷史風險,這是不公平也是不道德的。即使是基於個人利益的情感用事,也不能掩飾這種行為的虛妄與繆誤。

  20. Maru 說道:

    感謝各位的資訊,今天晚上就要去跟屋主針對要不要讓我們檢測來談判了!
    而且我們目前所談的基準點還是0.6而非新制的0.3
    真是無奈! 仲介說房子應該沒問題等等的, 我們就簽了. 結果只是想測看看氯離子的值, 卻被說是為了砍價遲遲不肯答應而且還要告我們. 反正今天談的成就測,正常就買不正常就解約.談不成就告吧!
    就跟上面的先進說的一樣:我們也都是想要給孩子一個好的環境.
    後續再跟各位報告啦!

  21. Gary 說道:

    感謝版主的資訊讓我學習到許多知識
    小弟剛買一間透天
    最近準備要對保了
    原本以為海砂屋只是少見個案
    當初簽約時並無特別做功課
    現在翻閱合約書才驚覺氯離子檢測約定這條
    87前0.6
    87後0.3
    似乎是不合理的約定
    因為買賣前沒對氯離子這方面下功課
    並不知道現在標準一律為0.3
    又想說當初簽約時,代書說這是制式化合約
    便不覺有異
    現在想請問我已經簽合約了
    假如屆時氯離子介於0.3~0.6之間
    該如何是好呢?

  22. jim yeh 說道:

    Hi Gary,

    假如我是你的話,我會直接找仲介,跟他們說合約這樣簽對買方不公平。他們一定會說房子是安全無虞的,但你直接說依照國家現行標準氯離子含量大於0.3kg/m3就是高氯離子建築物,這樣的交易是買方吃虧,故要求回復原狀,若他們不肯或要求你付違約金的話,就找消保官協調。當然,如果檢測結果 ok,就不會有解約的問題了。祝好運。

  23. Pail 說道:

    請教一下,
    年前買了一個公寓(已交屋), 大約是 25 年前的房子,
    在一月初重裝潢時, 發現有一部分的鋼筋外露,
    也是質疑是否為海砂屋.
    經檢測…其氯離子數值在 0.58, (取三點, 最高為 0.6xx)
    那, 這種情況…能否主張 原屋主原價買回 呢?!
    Thanks.

  24. jim yeh 說道:

    可以主張,但交屋後就很麻煩了。

  25. 沉思者 說道:

    我是路人,也是法律實務工作者

    老實說,板主的說法很多不正確
    我不喜歡房仲,但是你的例子訂金被沒收沒話講

    系爭標的建築物在87年以前建造,氯離子含量介於0.3到0.6,符合當時法律規定
    法不溯及既往,而他又有向你揭露,你在知情的情況下簽約
    本來就可以沒收訂金

    如果你上法院,一定敗訴,這種情況法院不可能讓你解除契約
    所以不要再抱怨了,這不是什麼不公平契約

  26. jim yeh 說道:

    通常叫路人的說法通常都不可信,不公平契約不是我說的,是消保官在協調時說的,不管房屋當年的法規是如何,依目前國家標準認定,高氯離子建築物代表物有瑕疵,我當然可以主張抵減價金或解除契約,不然仲介也不會同意回復原狀,所以不要再自以為是了。

  27. 沉思者 說道:

    簽約前就被告知87年以前標準是0.6,檢測也在0.6以下,符合83年經濟部標準檢驗局制訂之一般預拌混凝土水溶性氯離子含量容許值。

    這些情況你都知道才簽約,事後又反悔,除非再找土木工程會多採樣幾次,看有沒有可能鑑定到0.6以上,再主張瑕疵,否則契約效力本來就該遵守。

    消保官不知道有沒有注意到修法前後差別,或著案件事實另有隱情,否則你無端解約又拿回訂金,還要上網罵賣方和房仲,這是佔盡便宜。

    講這樣不知道你了解嘛,你的說話方式很容易起爭執,要注意才是。

  28. jim yeh 說道:

    現在社會上充斥著各種廉價專業意見,常常都是自以為是,以為別人都不知道,好像只有自己知道一切,即使主張不合邏輯也還是大言不慚。

    我買的不是 83 年的房子,為何要用 83 年的國家標準來認定建築物的瑕疵?我又不是時空錯亂者。而且定型化契約加上仲介不負責任的話術,到底是誰佔盡便宜?不要睜眼說瞎話。

    分享這篇文章只是希望不要有人再被仲介騙了,我罵了誰?沒有指明特定個體,還勞路人來挑毛病,雖自稱法律工作者,但我只是想到貴州那隻可憐的驢子。

  29. 沉思者 說道:

    一句話,你要買的房子是不是87年6月以前建造

  30. jim yeh 說道:

    笑話,用點邏輯好嗎?

    房子是不是海砂屋,跟是不是87年6月以前建造的無關,只跟氯離子濃度多高有關。為了安全考量,氯離子濃度標準提高了,還用以前的標準來認定海砂屋,這真的是邏輯不通呀!

  31. 沉思者 說道:

    建造時間是有意義的
    87年6月以後建造者,若檢測介於0.3~0.6,而賣方和房仲告訴買方係符合規定,可以主張詐欺,依民法92條解除契約,拿回訂金。

    反之,上開時點以前建造,而檢測介於0.3~0.6者,確實符合當時規定,賣方的說法是正確的。對於此種房屋,買方要自己評估,簽約了就不得主張詐欺解約,也難以透過物之瑕疵主張解約(此種情況是否為瑕疵有爭議),你只能不履約,然後訂金被沒收。

    發生爭議是依照相關法律規定處理,法律的解釋適用還要看主管機關和法院。

    若對邏輯思考有興趣,有本我中學讀過的批判思考導論寫得不錯,博客來訂得到,推薦你。

  32. jim yeh 說道:

    存證信函這麼寫:

    仲介在簽約時,未盡專業之告知,使本人誤判,以為87年以前氯離子含量低於每立方公尺0.6公斤就合乎標準。經本人向台北市建管處諮詢得知按照國家標準,鋼筋混凝土建物氯離子含量超每立方公尺0.3公斤就是海砂屋,並無新舊標準不同之問題。仲介在檢測前未盡專業之告知,有業務過失致買方損失甚至詐欺之嫌。

    基於以上仲介及地政士等人對本人造成錯誤及詐欺之意思表示,本人特以此函通知仲介撤銷該錯誤及受詐欺之意思表示。限收件人於99年99月99日前解除契約,並依法將簽約金、手續費全數退回及賠償本人損失,否則本人將採法律途徑解決。 – See more at: http://www.lifeparty.idv.tw/blog/archives/2515

    以上顯見沉思者的邏輯的缺陷,不是主張詐欺解約,而是主張民法因物有瑕疵及更正仲介業務疏失(無心)或詐欺(有心)的錯誤,物有沒有瑕疵乃是客觀事實而非主觀認定,不然你拿這種房子去銀行申請房貸,銀行會直接告訴你,這是海砂屋,他們不承貸或是減少撥貸的比例。邏輯呀,不是書上看的,而是要實際的思辨呀,只看過書是沒用的哦!

  33. kk 說道:

    謝謝你的文章
    最近也在仲介的鼓催下簽了不平等合約買了一間房
    簽完約之後才開始雞飛狗跳..
    目前正在要求濾離子檢測,還不知結果

    非常認同你寫下的"教訓", 真的是心有戚戚焉
    要不是這篇文章, 甚至要開始懷疑起自己是否太愛計較了..

  34. 湊熱鬧的路人 說道:

    104年後又修法瞜,標準變更低0.15
    買到0.15~0.3的bg了

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