從海砂屋陰影學到的教訓

本來以為購屋斡旋成交了,過年前應該就可以順利搬新家,但萬萬沒想到我們會陷入海砂屋的陰影。仲介提供不正確的資訊誤導我們對海砂屋的認知,使我們簽下了對買方不利的「不公平契約」而陷入海砂屋的交易陷阱。仲介與賣方強迫我們必須履行交易,否則就要依約没收我們付出的全部價金。還好在雙方在進一步協商後達成和解,賣方也願意解除契約退回全部價金,讓此事得以圓滿解決。

然而,經歷此次事件同人才深切地體會,在台灣中古屋仲介買賣市場,一般的購屋消費者其實很容易陷入海砂屋交易的陷阱。使他們在不知情的情形下買到海砂屋,卻在房子出現問題後蒙受健康威脅與財物損失,而其所承受的精神壓力更是難以估計的。

我們這次運氣好,能夠及時發現海砂屋的問題並加以解決,不過,處理過程卻是相當令人心煩,尤其必須承受相當大的心理壓力。因此,為了避免其他人受害,同人認為應該分享這段歷程,提供我們的經驗與心得以提醒正在買房子、或者是未來想要買房子的朋友請多加注意,不要因為一時不慎而陷入海砂屋的交易陷阱當中。

如果你準備購屋,而仲介告訴你海砂屋的標準分為新舊兩套標準。也就是現行建築物氯離子含量為每立方公尺 0.3 公斤以下的標準是適用於民國 87 年以後完工的建築物;而在此之前完工的建築物,只要其氯離子含量在每立方公尺 0.6 公斤以下就不是海砂屋。如果你相信這樣的說法,買了氯離子含量介於新舊標準之間的房子,那麼你就是買到了百分之百的海砂屋。

這次購屋,我們就是受到以上的說法而混淆對海砂屋的認知。因而在對買方不公平的買賣合約上簽章,同意以氯離子每立方公尺 0.6 公斤以下的標準來認定海砂屋。恰巧海砂屋檢測結果,也顯示建築物氯離子含量介於新舊標準之間。然而,當老婆看到檢測結果時,她的直覺卻提醒我們事情並不單純,才讓我們發現這間房子就是海砂屋。

她一看到檢測結果就全身不自主地發抖,心情也開始緊張起來。於是她進一步問了檢測單位並進一步閱讀了他們所提供的資料,更發現不能消除這間房子是海砂屋的疑慮。看到老婆的緊張,讓我也開始懷疑仲介的說法,進一步找資料才發現我們陷入了海砂屋的交易陷阱。

別讓房子謀殺你的健康的圖像同人看到《別讓房子謀殺你的健康》及〈我買到一間海砂屋〉,都提到買到氯離子含量檢測標準介於新舊標準被認定為海砂屋的案例。從別人的經驗更加顯示這間房子的確有海砂屋的疑慮,於是我們馬上要求仲介請代書立即停止辦理房屋交易的後續動作。

對於我們的要求,剛開始仲介表示房子並不是海砂屋,雖然氯離子含量高了些,但是絕對是安全的,可以安心交易。仲介同時提到合約已經簽了,如果我們不能履約,依約賣方得以没收我們簽約所付的房屋價金,這樣的說法使我們全家籠罩在海砂屋陰影當中。可是當我們向市政府建管處與秘書處詢問之後才發現,仲介提供有關海砂屋的資訊根本就是有問題的。

事實上,依據目前建築法規,建築物氯離子含量只要超過每立方公尺 0.3 公斤的標準就是海砂屋,並無新舊建築物標準不同的問題。顯然仲介不是刻意隱瞞,欺騙我們簽下潛藏海砂屋陷阱的合約,就是因為他們的疏忽而使我們權益受損。於是,我們寄出了存證信函,要求仲介公司修正合約上的錯誤及「受詐欺之意思表示」,否則將採法律途徑維護我們的權益。但沒有想到仲介公司的回函卻表示,問題並不關他們的事。

仲介提到合約附件《不動產說明書》中的〈房屋現況說明書〉中有現行海砂屋檢測標準的說明,買方已在《不動產說明書》中簽名,代表買方知悉現行海砂屋的檢測標準,並非他們刻意隱瞞。此外,房屋瑕疵擔保的責任是賣方負責而非仲介的責任,因此他們無須對海砂屋負擔任何責任。

在我們寄出存證信函後,仲介曾一度提出要我們負擔十萬元的賠償,就能讓買賣雙方和解並解除契約。這讓我們開始覺得應該要訴諸法律來維護權益,並要求仲介賠償我們的損失,不過在進一步了解之後,發現整件事情雖然是仲介理虧,但訴諸法律對我們而言,未必見得有利。

雖然仲介的卸責之辭是無效的,因為不管合約怎麼寫,並不會影響建築物為海砂屋的客觀事實,法官是不會依這種不公平交易的定型化契約,來認定買方必須履約。不過,根據過去法院的判例來看,建築物是海砂屋尚不足以解除契約

如果修復海砂屋的費用,低於房屋價金的三分之一的話,最後也只能得到減少房屋價金的判決而不是解除契約。而且就算能夠解除契約,也謹止於將買方付給仲介公司及賣方的錢拿回來,其它的財物或精神損失,法官於法無據是不可能會判給買方的。

因此,最後我們只好請市議員與消保官居中協調和解,並達成解除契約的協議。賣方同意退回買方所付的全部價金,好讓我們脫離海砂屋的陰影,也讓整件事可以圓滿落幕。

回顧這次的購屋歷程,海砂屋的陰影實在是不好受。我們重視女兒的成長環境才選擇了這間房子,但卻沒想到它是海砂屋,想到這將影響過敏體質女兒的健康,與全家人的安全,所承受的心理壓力實在是很大,也讓我們全家生活受到很大的影響。

好在多年好友,愛麗絲發揮她仙姑的實力,為我們帶來希望的曙光,讓我們面對問題不致慌亂以對。而我們也從網路及政府資源中,找到了許多相關的資料與獲得諮詢,使得我們處在資訊不對稱的交易環境下,有效地降低交易成本。

即使如此,海砂屋的陰影處理起來還是相當麻煩,不過它也讓同人學到一些教訓。房屋仲介與房屋買受人彼此之間存在利益不相容的問題,所以很容易出現資訊不對稱的現象。如果在不動產資訊並未充分揭露的情況下,購屋消費者應如何保障自身的權益呢?同人從此次的海砂屋陰影學到了下列教訓。

打破品牌迷思

或許很多人會以為,一些訴求消費者「購屋保障」的仲介公司,應該可以讓人不會買到海砂屋吧?不過,我們竟然沒看到有一家仲介公司或其從業人員,會認為氯離子含量介於新舊標準的建築物是海砂屋。

換句話說,這些所謂讓消費者安心的購屋保障,只會讓消費者在不知情的情形下安心,實際上並不能真正保障消費者的權益。這實在是讓購屋消費者感到無奈,在台灣的中古屋仲介買賣市場,仲介為了房屋成交,一不小心就會犧牲了消費者的權益。因此,對於消費者而言,恐怕只能切記「品牌只能提高公司的知名度,並不能確保服務的品質」吧。

認清利害關係

就像前面所提到的,房屋仲介與房屋買受人之間的利益是相互衝突的,因此購屋消費者實在不能輕信仲介所提供的資訊。但在購屋過程中,消費者必須注意的利害關係不只於此,其他如簽約時候的代書、海砂屋檢測時候的技師,其實都會因為他們是仲介公司找來的,而必須對他們說出來的話存疑。

在簽約的時候,代書以我們已經審閱契約內容為由,而沒有逐條說明讓買方清楚其權益及可能的損失,而只是跳躍式地詢問,最後再讓大家一齊簽名。後來我們發現簽約過程出現許多錯誤與瑕疵,甚至很誇張的是連合約上的地址都弄錯。而當我們發現問題後,代書也只會為了賺錢而要求我們履約,根本亳無專業可言。

而對於海砂屋的檢測結果,建築物混凝土所有取樣的氯離子含量都超過現行標準。當老婆詢問檢測單位的技師時,他的回答竟然是「不能就此認定為海砂屋」這種讓我們困擾的答案。當然,抽樣不代表建築物所有地方氯離子含量都這麼高,但對方這種模擬兩可的回答,讓我們不能確定這間房子是否有高度的海砂屋風險。後來在了解海砂屋檢測標準的真相後,更是讓我們高度地懷疑,他的回答是受到利害關係的影響,而犧牲其專業素養。

檢測完成才簽約

有關不動產買賣的責任擔保,賣方有義務要對建物做一份完整的產權報告,其中包括海砂屋與輻射屋的檢驗報告。買方應該等賣方提出這些責任擔保後再行簽約,否則一旦出了問題,可是拿自己付出去的錢過不去呀。

如果賣方不能提供海砂屋或輻射屋的檢測證明,或是要求買方要負擔檢測的費用,這些其實都是將房屋重大瑕疵的風險,轉嫁到消費者的行為,建議消費者應三思而後行。

賣方可能會告訴你,這間房子他住了那麼久,會出問題早就出問題了,不用檢測浪費錢。或是仲介會說附近有人做過檢測沒問題,所以這間房子應該沒問題不用檢測。我們這次就遇到了以上兩種說法,本來做檢測只是圖個安心,沒有想到檢測結果出來竟出乎我們的意外。別忘了,大部分的人購屋是為了自住,為了讓自己住得安心,務必請賣方先提供建築物的瑕庛擔保再簽約。

簽約時千萬小心

這次我們就是因為簽約的疏忽而吃了大虧。雖然同人和老婆事前都分別仔細閱讀條款,但因為相信仲介說的海砂屋有兩套標準,而沒有發現合約條款對我們不利。再加上仲介交給我們審閱的合約,與實際簽約的內容有落差,又因為代書並未逐條詳細說明來讓我們發現合約存在自相矛盾的地方;既然提到 87 年完工的房子適用舊標準,又提到買方知悉舊標準並不符合現行標準的規定。於是讓我們簽下會讓買方犧牲自己權益的不公平合約。

因此,回顧這樣的簽約過程同人認為,買方要避免簽下不公平的合約,在事前審閱應該完全了解合約內容。例如應該對仲介提到海砂屋檢測有新舊兩套標準來存疑,而且不要找其他仲介求證,而是向建築公會或是主管單位來求證,才不會受到積非成是的觀念所影響。

再來開始簽約時,應不厭其煩地比對之前審閱的合約內容是否與實際簽約的內容相同。如果發現有不一樣的地方,則必須弄清楚這些差異會對買方權益造成什麼影響。在沒有弄清楚之前,千萬不要簽字,以免權益受損。

最後一點,也是同人認為相當重要的一點,不要透過仲介公司的代書來簽約。這在《別讓房屋謀殺你的健康》中有特別強調這一點,但我們當初簽約時,買過房子的親友們都認為用仲介的代書無妨。然而在見識過簽約因為代書的關係而吃虧後,我認為這一點是必須堅持的。以免在吃虧上當之後,生氣也於事無補

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